ČESTA PITANJA

1. ŠTO JE KAPARA?

Kapara je novčani iznos koji kupac uplaćuje prodavatelju ili agentu za nekretnine kao potvrdu svoje ozbiljnosti u namjeri kupovine nekretnine. Uobičajeno je da se kapara uplaćuje nakon što su se stranke dogovorile o cijeni i uvjetima kupoprodaje nekretnine, a prije potpisivanja predugovora ili ugovora o kupoprodaji.
Kapara predstavlja jamstvo kupca da će se pridržavati dogovorenih uvjeta, kao što su rokovi plaćanja i uvjeti isporuke nekretnine. Ukoliko kupac odustane od kupnje, prodavatelj zadržava kaparu kao naknadu za troškove koje je imao tijekom postupka prodaje, uključujući vrijeme i rad agenta za nekretnine.
S druge strane, ako prodavatelj odustane od prodaje, mora vratiti kaparu kupcu, uz naknadu štete koju je kupac možda pretrpio zbog propale transakcije. Stoga, kapara predstavlja obvezujući element u procesu kupoprodaje nekretnine i ima važnu ulogu u zaštiti interesa obje strane.
 

2. ŠTO JE TABULARNA IZJAVA?

Clausula intabulandi je pravna odredba koja se koristi u nekim pravnim sustavima za zaštitu prava vlasništva nad nekretninom. U suštini, clausula intabulandi predstavlja uvjet ugovora o kupoprodaji nekretnine koji obvezuje prodavatelja da nekretninu upiše u zemljišne knjige (tzv. intabulacija) u korist kupca, čime se osigurava da se prava vlasništva nad nekretninom zaista prenose na kupca.
Ova klauzula je osobito važna u pravnim sustavima u kojima se nekretnine ne upisuju automatski u zemljišne knjige nakon kupoprodaje, već je za to potrebna dodatna formalna procedura. U takvim slučajevima, kupac može zahtijevati uključivanje clausule intabulandi u ugovor kako bi se osigurao prijenos vlasništva nad nekretninom.
U nekim pravnim sustavima, clausula intabulandi je obvezna i predstavlja standardnu odredbu u ugovorima o kupoprodaji nekretnina, dok se u drugima koristi samo ako to zahtijeva kupac ili prodavatelj. U svakom slučaju, clausula intabulandi predstavlja važnu pravnu zaštitu za kupca, jer osigurava da će vlasništvo nad nekretninom biti formalno preneseno na njega nakon kupoprodaje.
 

3. ŠTO JE SOLEMNIZACIJA UGOVORA?

Solemnizacija ugovora je postupak formaliziranja i službenog potvrđivanja pravnog učinka ugovora. Ovaj postupak obično uključuje prisutnost javnog bilježnika ili drugog službenika ovlaštenog za legaliziranje ugovora.
Solemnizacija ugovora je uobičajena u mnogim zemljama i propisana je zakonom u slučajevima u kojima je ugovor vezan uz nekretnine, poslovni ugovori, ugovori o darovima, ugovori o bračnoj imovini, i drugi slučajevi u kojima se traži dodatna pravna sigurnost.
Tijekom procesa solemnizacije, javni bilježnik obično provjerava identitete svih stranaka koje sudjeluju u ugovoru i provjerava njihove ovlasti za potpisivanje. Zatim se ugovor čita naglas svim strankama kako bi se osiguralo da razumiju njegov sadržaj i posljedice.
Nakon toga, sve stranke potpisuju ugovor u prisutnosti javnog bilježnika koji ga potvrđuje i ovjerava. Ovaj proces jamči da su sve stranke bile upoznate sa sadržajem i posljedicama ugovora, te da su se suglasile s njegovim uvjetima.
Solemnizacija ugovora ima važnu ulogu u pravnom sustavu jer osigurava pravnu valjanost ugovora i smanjuje rizik od kasnijih sporova i nesporazuma između stranaka.
 

4. KOJI SU ZAKONSKI PROPISI KOJI SE ODNOSE NA KUPNJU I PRODAJU NEKRETNINA U REPUBLICI HRVATSKOJ?

U Republici Hrvatskoj, kupnja i prodaja nekretnina uređena su nizom zakonskih propisa koji reguliraju pravila i postupke koji se primjenjuju u ovim transakcijama. Neki od ključnih zakona koji se odnose na kupnju i prodaju nekretnina u Republici Hrvatskoj uključuju:
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
Zakon o zemljišnim knjigama i katastru nekretnina
Zakon o porezu na promet nekretnina
Zakon o gradnji
Zakon o prostornom uređenju i gradnji
Zakon o zaštiti potrošača
Zakon o obveznim odnosima

Ovi zakoni reguliraju prava i obveze kupaca i prodavatelja, postupke prijenosa vlasništva, plaćanja poreza i naknada, zaštitu potrošača, te druge aspekte vezane uz promet nekretnina. Kupci i prodavatelji nekretnina u Republici Hrvatskoj trebali bi se upoznati s ovim zakonima i konzultirati se sa stručnjacima prije sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine kako bi se osigurala zakonitost transakcije i zaštitili njihovi interesi.
 

5. KOJI SU POREZI I DAVANJA KOJI SE PLAĆAJU PRI KUPNJI ILI PRODAJI NEKRETNINE U REPUBLICI HRVATSKOJ?

Kupnja ili prodaja nekretnine u Republici Hrvatskoj podliježe plaćanju različitih poreza i naknada. Neki od poreza i naknada koji se obično plaćaju pri kupnji ili prodaji nekretnine u Republici Hrvatskoj uključuju:

1. Porez na promet nekretnina - to je jednokratni porez koji se plaća prilikom kupnje nekretnine. Stopa poreza iznosi 3 % na vrijednost nekretnine.
2. Porez na dodanu vrijednost (PDV) - u određenim situacijama, kao što je prodaja novogradnje, PDV se obračunava na prodajnu cijenu nekretnine. Stopa PDV-a iznosi 25%.
3. Naknada za upis u zemljišne knjige - naknada se plaća za upis u zemljišne knjige prijenosa vlasništva nad nekretninom. Visina naknade ovisi o vrijednosti nekretnine i utvrđuje se na temelju tarife.
4. Trošak javnog bilježnika - javni bilježnik obično sudjeluje u procesu kupoprodaje nekretnine, a troškovi njegovih usluga plaćaju se odvojeno.
5. Ostale naknade - mogu postojati i druge naknade, kao što su naknade za prijenos vlasništva, procjenu nekretnine, izradu ugovora o kupoprodaji i drugi srodni troškovi.

Visina ovih poreza i naknada može varirati ovisno o vrijednosti nekretnine i drugim čimbenicima. Potencijalni kupci i prodavatelji nekretnina trebali bi biti upoznati s tim troškovima prije nego što se odluče na kupnju ili prodaju nekretnine.
 

6. KAKO MOGU PROVJERITI STANJE ZEMLJIŠNJIH KNJIGA I DA LI POSTOJI TERET NA NEKRETNINI?

Da biste provjerili stanje zemljišnih knjiga i utvrdili postoji li teret na nekretnini, možete poduzeti sljedeće korake:

1. Zatražite službenu ispravu o stanju zemljišne knjige - to je dokument koji se izdaje iz zemljišne knjige i koji sadrži sve relevantne informacije o vlasništvu i teretima na nekretnini. Ovaj dokument možete zatražiti od nadležnog zemljišnoknjižnog ureda ili putem internetskog sustava e-ZK (elektroničke zemljišne knjige).
2. Pregledajte ispravu o stanju zemljišne knjige - pregledajte dokument kako biste provjerili da li postoji teret na nekretnini, kao što su hipoteke, zabrane raspolaganja, upisi građevinskih prava i druga ograničenja.
3. Provjerite da li postoji upisana založna ili druga prava na nekretninu - možete provjeriti u nadležnom Financijskom uredu da li je na nekretninu upisana založna ili druga prava.
4. Zatražite službenu ispravu o namjeni zemljišta - ako je nekretnina zemljište, možete zatražiti službenu ispravu o namjeni zemljišta kako biste provjerili da li postoje ograničenja glede namjene zemljišta.

Ukoliko postoji teret na nekretnini, potrebno je utvrditi da li je teret izmiren ili ne i kakve su posljedice tog tereta na eventualni prijenos nekretnine. Ako niste sigurni u postupak provjere stanja zemljišne knjige ili interpretaciji informacija u njoj, preporučljivo je potražiti pomoć stručnjaka poput pravnog savjetnika ili ovlaštenog posrednika u prometu nekretninama.
 

7. ŠTO JE ZALOŽMO PRAVO NA NEKRETNINI?

Založno pravo na nekretnini je pravo vjerovnika da ostvari svoj zahtjev naplate duga putem prodaje nekretnine na kojoj je založno pravo upisano u slučaju da dužnik ne ispuni svoju obvezu. To znači da vjerovnik može prodati nekretninu i naplatiti svoj dug iz prodajne cijene.
Postupak upisa založnog prava na nekretnini obično uključuje sklapanje ugovora o zalogu između vjerovnika i dužnika, te upis založnog prava u zemljišne knjige. Založno pravo može biti upisano kao pravo prvog, drugog ili trećeg reda, ovisno o prioritetu naplate u odnosu na druge založne vjerovnike.
Založno pravo na nekretnini može biti upisano u svrhu osiguranja bilo kojeg duga, poput kredita, hipoteke, jamstva, otkupa duga ili drugih oblika zajmova. Vjerovnik koji ima upisano založno pravo na nekretnini ima osiguranje da će njegov zahtjev za naplatom biti ispunjen u slučaju da dužnik ne ispuni svoju obvezu.
Ukoliko postoji založno pravo na nekretnini koju želite kupiti, potrebno je utvrditi da li je založno pravo izmireno i da li postoji mogućnost da se ono iskoristi za naplatu duga u budućnosti. Potencijalni kupci nekretnina u Republici Hrvatskoj mogu provjeriti postoji li založno pravo na nekretnini putem službene isprave o stanju zemljišne knjige.
 

8. ŠTO JE STAMBENA PRIČUVA U REPUBLICI HRVATSKOJ I TKO JE PLAĆA; NAJMODAVAC ILI NAJMOPRIMAC?

Stambena pričuva u Republici Hrvatskoj je novčani iznos koji se plaća mjesečno ili godišnje u svrhu održavanja i poboljšanja stambenih zgrada i okoliša. Sredstva prikupljena od stambene pričuve koriste se za održavanje zajedničkih prostora, popravke, zamjenu i poboljšanje dijelova zgrade i infrastrukture, kao što su dizala, stepeništa, krovovi, fasade, ceste, parking mjesta i drugo.
Stambenu pričuvu obično plaćaju vlasnici stanova ili kuća koji su dio stambene zajednice, te je svaki vlasnik dužan plaćati udio u visini koji određuje odluka Skupštine stanara. Visina stambene pričuve ovisi o veličini nekretnine, troškovima održavanja, te drugim faktorima koji se mogu razlikovati od zgrade do zgrade.
Ako je nekretnina u najmu, ugovorom o najmu se može odrediti tko će plaćati stambenu pričuvu - najmodavac ili najmoprimac. Ukoliko je dogovoreno da stambenu pričuvu plaća najmoprimac, onda je dužan plaćati stambenu pričuvu za vrijeme trajanja najma. Ako se pak dogovori da stambenu pričuvu plaća najmodavac, onda je on dužan plaćati stambenu pričuvu. Ovo je pitanje koje se može pregovarati pri sklapanju ugovora o najmu.
Važno je napomenuti da se ne plaća stambena pričuva samo u zgradama s više stanova, već i u kućama u nizu, stambenim naseljima i drugim oblicima zajedničkog stanovanja.
 

9. KOJE SU PREDNOSTI ANGAŽIRANJA AGENCIJE ZA NEKRETNINE?

Angažiranje agencije za nekretnine može imati niz prednosti za osobe koje kupuju, prodaju ili iznajmljuju nekretninu. Neke od glavnih prednosti uključuju:

1. Stručnost i znanje - agencije za nekretnine imaju obučeno osoblje s bogatim iskustvom i stručnim znanjem u području nekretnina. Oni će vam pružiti stručne savjete i pomoć u cijelom procesu kupnje, prodaje ili iznajmljivanja nekretnine.
2. Veći izbor nekretnina - agencije za nekretnine imaju širi pristup tržištu nekretnina i mogu vam pružiti veći izbor nekretnina koje odgovaraju vašim potrebama i budžetu.
3. Ušteda vremena i truda - agencije za nekretnine mogu preuzeti veći dio administrativnih i pravnih zadataka povezanih s kupnjom, prodajom ili iznajmljivanjem nekretnine, što vam može uštedjeti vrijeme i trud.
4. Cijena nekretnine - agencije za nekretnine mogu pružiti korisne informacije o trenutnom tržištu nekretnina, trendovima cijena i mogućnostima pregovora kako bi se postigla pravedna cijena nekretnine.
5. Pravna sigurnost - agencije za nekretnine obično imaju pravne savjetnike koji će osigurati da su svi pravni dokumenti i ugovori vezani uz nekretnine pravno ispravni i valjani.
6. Izvještaji o stanju nekretnine - agencije za nekretnine obično nude stručne procjene stanja nekretnine i inspekcije koje vam mogu pružiti detaljne informacije o stanju nekretnine, uključujući moguće skrivene nedostatke.
7. Marketing - agencije za nekretnine mogu se pobrinuti za učinkovitu promociju i oglašavanje vaše nekretnine, što može privući veći broj potencijalnih kupaca ili najmoprimaca.

Uz ove prednosti, agencije za nekretnine također mogu pružiti personaliziranu uslugu, prilagođenu vašim specifičnim potrebama i željama.
 

10. KOJI JE POSTUPAK KUPOVINE NEKRETNINE KREDITOM BANKE?

Kako bi se nekretnina kupila kreditom banke potrebno je napraviti slijedeće:

1. Procjena financijske sposobnosti: Prije nego što počnete tražiti nekretninu, važno je procijeniti svoju financijsku sposobnost i utvrditi koliko možete priuštiti. To uključuje analizu prihoda, ušteda, dugova i troškova života.
2. Istraživanje tržišta nekretnina: Proučite tržište nekretnina kako biste razumjeli cijene, vrste nekretnina i područja u kojima želite kupiti nekretninu.
3. Prikupljanje dokumentacije: Banka će obično tražiti niz dokumenata kako bi

procijenila vašu kreditnu sposobnost. Ovi dokumenti mogu uključivati potvrde o dohotku, porezne izvještaje, izjave o stanju računa, podatke o zaposlenju i identifikacijske dokumente.
 

4. Odlazak u banku: Obratite se banci kako biste saznali više o njihovim uvjetima i kamatnim stopama za stambene kredite. Razgovarajte s njihovim kreditnim službenicima i saznajte koji su uvjeti kredita koji vam odgovaraju.

 

5. Predodobrenje kredita: Mnoge banke nude mogućnost predodobrenja stambenog kredita. To znači da će banka temeljem vaše financijske situacije odobriti određeni iznos koji možete koristiti za kupnju nekretnine. Pred odobrenje vam može pomoći da budete konkurentniji na tržištu nekretnina.

 

6. Traženje nekretnine: Kada znate koliko možete priuštiti, započnite tražiti nekretnine unutar vašeg raspona cijena. Možete angažirati agenta za nekretnine, pregledavati online oglase ili pratiti lokalne izvore kako biste pronašli nekretnine koje su vam zanimljive.

 

7. Pregled nekretnina: Pregledajte nekretnine koje su vam zanimljive kako biste procijenili njihovo stanje, lokaciju i druge relevantne čimbenike.

 

8. Davanje ponude: Kada pronađete nekretninu koju želite kupiti, dajte ponudu prodavatelju. Možda ćete morati pregovarati o cijeni i uvjetima prodaje.

 

9. Procjena i inspekcija nekretnine: Ako prodavatelj prihvati vašu ponudu, banka će obično zahtijevati procjenu nekretnine kako bi osigurala da je vrijednost nekretnine u skladu s iznosom kredita. Također biste trebali razmotriti angažiranje stručnjaka za inspekciju nekretnina kako biste provjerili ima li nekretnina skrivene probleme ili potencijalne probleme s održavanjem.

 

10. Formalno odobrenje kredita: Nakon što banka dobije procjenu i druge potrebne informacije, donijet će odluku o formalnom odobravanju vašeg kredita. Ako je kredit odobren, banka će vam izdati pismo o odobrenju kredita s detaljima o iznosu kredita, kamatnoj stopi i uvjetima otplate.

 

11. Završni koraci: Prije zatvaranja transakcije, trebat ćete angažirati odvjetnika ili javnog bilježnika kako biste pripremili i pregledali ugovor o kupoprodaji nekretnine i ostale relevantne dokumente. Također biste trebali provjeriti sve uvjete i obveze koje su navedene u ugovoru prije potpisivanja.

 

12. Zatvaranje transakcije: Kada sve strane dogovore i potpišu sve potrebne dokumente, transakcija se smatra zatvorenom. Prodavatelj će predati ključeve nekretnine, a vi ćete preuzeti vlasništvo. Banka će isplatiti sredstva kredita prodavatelju ili njegovom zastupniku, a vi ćete početi vraćati kredit prema dogovorenim uvjetima otplate.

Preporučujem vam da se obratite lokalnim stručnjacima, kao što su bankari, agenti za nekretnine i odvjetnici, kako biste bolje razumjeli postupak i osigurali da ispunjavate sve zakonske i financijske zahtjeve u vašoj zemlji. Oni vam mogu pružiti potrebne informacije i savjete kako biste uspješno završili postupak kupovine nekretnine kreditom banke.